Oleh: Muhammad Aditya Prabowo
Ketua Umum HIPNUSA
Artikel ini berawal dari sebuah diskusi yang berlangsung di Grup WhatsApp HIPNUSA. Salah seorang anggota yang identitasnya saya samarkan dengan inisial A mengajukan pertanyaan yang menurut saya sangat relevan dengan persoalan yang sering dihadapi masyarakat.
“Selamat pagi Pak Ketum, saya mau bertanya. Kalau ada tanah berstatus Hak Guna Bangunan (HGB) dengan luas sampai hektaran, apakah bisa ditingkatkan menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM)? Setahu saya hanya tanah yang luasnya tidak lebih dari 600 meter persegi yang bisa menjadi SHM. Kalau tanah itu akan dibeli, sebaiknya diubah dulu menjadi SHM atau cukup dibeli dalam status HGB? Kalau masih HGB, apakah penilaian bank menjadi kurang maksimal atau tetap sama?”
Saya mengapresiasi pertanyaan tersebut. Sebab, di balik pertanyaan sederhana itu tersimpan persoalan hukum yang cukup kompleks. Sayangnya, hingga hari ini masih banyak masyarakat yang memahami persoalan pertanahan hanya berdasarkan cerita dari orang lain atau informasi yang beredar di media sosial. Akibatnya, muncul berbagai anggapan yang belum tentu sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku.
Salah satu anggapan yang paling sering saya dengar adalah bahwa tanah HGB yang luasnya lebih dari 600 meter persegi tidak dapat diubah menjadi SHM. Pernyataan ini terdengar sederhana, tetapi sebenarnya tidak dapat dijadikan kesimpulan umum.
Dalam sistem hukum pertanahan Indonesia, status Hak Guna Bangunan dan Hak Milik diatur dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA). UUPA membedakan secara tegas antara Hak Milik sebagai hak atas tanah yang paling kuat dan penuh dengan Hak Guna Bangunan yang memberikan hak kepada pemegangnya untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah dalam jangka waktu tertentu. Oleh karena itu, perubahan HGB menjadi SHM bukanlah proses yang berlangsung secara otomatis, melainkan harus melalui mekanisme yang ditetapkan oleh negara.
Kemudian muncul pertanyaan, apakah benar batasnya hanya 600 meter persegi?
Jawabannya, tidak sesederhana itu.
Angka 600 meter persegi memang dikenal dalam praktik administrasi pertanahan karena berkaitan dengan kebijakan pemerintah mengenai kemudahan pemberian Hak Milik atas tanah untuk rumah tinggal dalam kondisi tertentu. Namun, ketentuan tersebut tidak dapat dimaknai bahwa tanah yang luasnya melebihi 600 meter persegi otomatis tidak dapat memperoleh Hak Milik.
Dalam praktik pertanahan, setiap permohonan perubahan hak akan dinilai berdasarkan kondisi konkret tanah yang dimohonkan. Yang diperhatikan bukan hanya luas tanah, tetapi juga asal-usul haknya, siapa pemegang haknya, apakah tanah tersebut sesuai dengan rencana tata ruang, bagaimana peruntukannya, serta apakah terdapat pembatasan tertentu berdasarkan peraturan perundang-undangan. Dengan kata lain, luas tanah hanyalah salah satu aspek, bukan satu-satunya penentu.
Hal ini sejalan dengan pengaturan dalam Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah, yang menegaskan bahwa pemberian maupun perubahan hak atas tanah dilakukan berdasarkan persyaratan hukum dan administrasi yang berlaku. Karena itu, setiap bidang tanah harus dinilai berdasarkan karakteristik dan status hukumnya masing-masing.
Pertanyaan berikutnya adalah apakah lebih baik membeli tanah ketika masih berstatus HGB atau menunggu sampai menjadi SHM.
Menurut saya, jawaban terbaik bukan memilih antara HGB atau SHM, melainkan memastikan bahwa legalitas tanah tersebut benar-benar jelas. Jangan sampai kita tergiur harga murah, tetapi mengabaikan aspek hukum yang justru jauh lebih penting.
Sebelum melakukan transaksi, pembeli sebaiknya memastikan bahwa sertifikat yang ditawarkan benar-benar sah, masa berlaku HGB masih cukup, tanah tidak sedang menjadi objek sengketa, tidak dibebani hak tanggungan tanpa sepengetahuan pembeli, serta sesuai dengan peruntukan dalam rencana tata ruang. Pemeriksaan seperti ini jauh lebih penting daripada sekadar memperdebatkan apakah sertifikat tersebut HGB atau SHM.
Dalam praktik bisnis properti, transaksi atas tanah HGB merupakan hal yang lazim. Banyak kawasan perumahan, pusat perbelanjaan, kawasan industri, bahkan gedung perkantoran berdiri di atas tanah berstatus HGB. Artinya, HGB bukanlah status yang harus dihindari. Yang harus dihindari adalah membeli tanah tanpa memahami legalitasnya.
Lalu bagaimana dengan penilaian bank?
Masih banyak masyarakat yang menganggap bank hanya menerima SHM sebagai jaminan. Faktanya, HGB juga dapat dijadikan objek jaminan melalui lembaga Hak Tanggungan sesuai ketentuan hukum yang berlaku. Dalam melakukan penilaian, bank tidak hanya melihat jenis hak atas tanah, tetapi juga memperhatikan lokasi, nilai pasar, legalitas dokumen, sisa jangka waktu HGB, serta prospek ekonomi dari objek yang dijaminkan. Oleh sebab itu, tidak tepat apabila dikatakan bahwa HGB selalu memiliki nilai agunan yang lebih rendah daripada SHM.
Diskusi bersama Saudara G memberikan pelajaran penting bahwa literasi hukum pertanahan masih perlu terus ditingkatkan. Jangan sampai keputusan membeli tanah yang nilainya ratusan juta bahkan miliaran rupiah hanya didasarkan pada informasi yang belum tentu benar. Biasakan untuk memeriksa regulasi, berkonsultasi dengan pihak yang berkompeten, dan melakukan pemeriksaan hukum sebelum mengambil keputusan.
Sebagai Ketua Umum HIPNUSA, saya mengajak seluruh anggota dan masyarakat untuk membangun budaya hukum yang lebih baik. Jangan mudah percaya pada kalimat “katanya.” Mulailah membiasakan diri bertanya, “Apa dasar hukumnya?” Karena dalam hukum pertanahan, kepastian hukum tidak lahir dari opini, melainkan dari peraturan yang berlaku dan fakta hukum yang dapat dipertanggungjawabkan.
Pada akhirnya, membeli tanah bukan hanya soal memperoleh sertifikat. Yang jauh lebih penting adalah memperoleh kepastian hukum. Sebab tanah dapat menjadi aset yang sangat berharga, tetapi tanpa kepastian hukum, aset tersebut dapat berubah menjadi sumber sengketa di kemudian hari. Maka, sebelum membeli tanah, pastikan bukan hanya luas dan harganya yang Anda ketahui, tetapi juga status hukumnya. Itulah investasi yang sesungguhnya.
