Oleh: Muhammad Aditya Prabowo
Ada satu persoalan yang sering kita lihat dalam bisnis developer properti. Banyak proyek perumahan akhirnya tersendat bahkan mangkrak, padahal developernya memiliki modal besar dan mendapat dukungan dana investor. Masalahnya sering bukan pada ketersediaan modal, tetapi pada pengalaman, analisa dan kemampuan manajemen dalam mengelola proyek. Developer yang masih relatif baru bisa bergerak terlalu cepat, membeli tanah tanpa riset yang cukup, menetapkan target penjualan tinggi, lalu menghadapi tekanan cash flow ketika kondisi pasar tidak berjalan sesuai proyeksi. Karena itu, modal besar harus diimbangi pengalaman, analisa dan sistem manajemen yang matang.
1. Modal Besar Harus Diimbangi Pengalaman dan Manajemen
Modal memang memberikan kemampuan untuk berkembang lebih cepat. Namun, jika sistem dan pengalaman belum siap, modal justru bisa memperbesar kesalahan. Pengalaman developer tidak hanya diperoleh dari proyek yang berhasil, tetapi juga dari menghadapi penjualan yang lambat, kenaikan biaya pembangunan, persoalan perizinan, cash flow yang terganggu, hingga produk yang ternyata tidak sesuai kebutuhan pasar. Hal yang sama berlaku ketika menggunakan dana investor. Jangan sampai target return atau dividen ditetapkan terlalu tinggi hanya untuk menarik dana, karena ketika proyek berjalan, janji tersebut dapat menjadi tekanan bagi perusahaan untuk mengejar penjualan dan cash flow dalam waktu singkat. Proyeksi keuntungan kepada investor harus berasal dari perhitungan proyek yang realistis, bukan sekadar angka untuk mendapatkan pendanaan.
2. Jangan Membeli Tanah Hanya Karena Punya Modal
Salah satu kesalahan yang perlu dihindari adalah membeli tanah terlebih dahulu karena merasa memiliki modal, kemudian baru memikirkan bagaimana tanah tersebut akan dikembangkan. Tidak semua tanah cocok menjadi proyek perumahan. Lokasi yang terlihat strategis belum tentu memiliki pasar yang cukup, sementara tanah yang murah juga belum tentu menghasilkan margin yang sehat. Sebelum membeli tanah, developer perlu memahami siapa target konsumennya, daya beli pasar, produk yang dibutuhkan, harga jual yang realistis, kompetitor, akses, legalitas dan peruntukan lahan. Setelah itu, hitung seluruh biaya mulai dari akuisisi tanah, pembangunan, infrastruktur, perizinan, pemasaran, operasional hingga modal kerja. Yang penting bukan hanya berapa harga tanahnya, tetapi apakah keseluruhan proyeknya layak untuk dijalankan.
3. Feasibility Study Menjadi Dasar Sebelum Mengambil Keputusan
Feasibility study jangan hanya dibuat sebagai formalitas untuk investor atau lembaga pembiayaan, tetapi harus menjadi alat manajemen untuk menentukan apakah sebuah proyek layak dijalankan. Developer perlu menghitung harga tanah, biaya pembangunan, harga jual, estimasi penjualan, kebutuhan modal kerja, cash flow dan potensi keuntungan, sekaligus membuat beberapa skenario jika penjualan lebih lambat, biaya meningkat atau pembangunan mengalami keterlambatan. Developer yang matang bukan hanya mampu menemukan tanah yang bisa dibeli, tetapi juga mampu mengatakan “tidak” terhadap tanah atau proyek yang tidak memenuhi perhitungan. Lebih baik melewatkan satu kesempatan daripada mengambil proyek yang akhirnya mengganggu kesehatan perusahaan.
4. Jangan Mengejar Penjualan dengan Mengorbankan Reputasi
Penjualan memang penting karena menjadi sumber cash flow proyek, tetapi tekanan penjualan jangan sampai membuat perusahaan mengabaikan kualitas produk, pelayanan dan reputasi. Konsumen tidak hanya membeli rumah, tetapi juga membeli kepercayaan terhadap nama developer. Karena itu, pertumbuhan perusahaan jangan hanya diukur dari luas tanah yang dikuasai atau jumlah unit yang terjual, tetapi juga dari kemampuan perusahaan mengelola proyek, menjaga kualitas, mengendalikan cash flow dan memenuhi janji kepada konsumen maupun investor. Developer juga tidak harus langsung besar. Proyek dengan skala yang dapat dikendalikan dapat menjadi tempat belajar sebelum perusahaan mengelola proyek yang lebih besar, sehingga pertumbuhan modal berjalan seiring dengan pertumbuhan kemampuan perusahaan.
5. Jangan Berjalan Sendiri: Belajar, Sharing dan Bangun Kepercayaan
Bisnis developer tidak cukup dipelajari dari teori. Banyak pelajaran berharga justru datang dari pengalaman nyata di lapangan, sehingga penting bagi developer untuk memperbanyak sharing tentang pembelian tanah, kondisi pasar, pemasaran, cash flow dan berbagai persoalan yang pernah dihadapi.
Bagi sahabat-sahabat developer yang ingin memperluas wawasan dan menambah jaringan, mari hadir di NGOPI (Ngobrolin Properti) yang diadakan oleh Akademi Entrepreneur HIPNUSA bersama Juragan Adi dan para Juragan Properti lainnya. Di sini kita bisa bertemu, ngobrol dan bertukar pengalaman dengan sesama pelaku properti. Jangan tunggu sampai salah mengambil keputusan baru mencari tempat untuk belajar. Mari hadir di NGOPI, sharing pengalaman dan dapatkan insight yang bisa menjadi bekal sebelum mengambil keputusan untuk proyek berikutnya.
Pada akhirnya, modal besar bisa menjadi kekuatan apabila dikelola bersama pengalaman, riset pasar, feasibility study dan manajemen yang baik. Jangan membeli tanah hanya karena punya uang atau mengejar penjualan dengan mengorbankan kualitas dan reputasi. Sebelum mengambil sebuah proyek, jangan hanya bertanya “berapa harga tanahnya?”, tetapi tanyakan juga “apakah tanah ini benar-benar layak menjadi sebuah bisnis?” Karena menjadi developer bukan hanya tentang membangun proyek, tetapi juga tentang membangun kemampuan, jaringan dan kepercayaan.
