Oleh: M. Aditya Prabowo
Ketua Umum Developer Properti Indonesia (DEPRINDO)
Salah satu pertanyaan yang paling sering saya terima dari calon developer pemula adalah:
“Pak, bisa nggak sih saya bangun perumahan tanpa bikin PT? Saya jalan sebagai perorangan saja dulu.”
Jawaban jujurnya: bisa, tapi dengan catatan.
Faktanya, banyak proyek perumahan skala kecil di berbagai daerah yang dikelola oleh individu atau badan usaha bukan berbentuk PT. Apalagi untuk proyek yang skalanya di bawah 1 hektar, dengan sistem bangun bertahap dan pemasaran cicilan langsung ke pembeli, status PT bukanlah syarat mutlak.
Namun, sebelum Anda memutuskan menjadi developer perorangan, ada baiknya Anda memahami plus-minus, potensi risiko, dan strategi bertahan agar tetap aman secara hukum dan bisnis.
1. Kapan Bisa Jalan Tanpa PT?
Anda bisa memulai proyek sebagai perorangan bila:
- Lahan milik sendiri atau sudah dikuasai penuh (tidak sengketa)
- Target pasar lokal (konsumen dari desa/kecamatan sekitar)
- Jumlah unit terbatas (1–10 rumah)
- Penjualan dilakukan secara langsung, bukan lewat skema KPR bank
- Pembiayaan proyek masih bersifat internal atau modal patungan
Namun ingat, saat Anda mulai mengiklankan properti ke publik atau menjual lebih dari 10 unit ke konsumen umum, maka aspek legalitas mulai jadi pertimbangan serius.
2. Kelebihan Developer Perorangan
- Cepat dan fleksibel dalam ambil keputusan
- Biaya administrasi rendah, tidak perlu bikin PT, akta notaris, atau laporan pajak korporasi
- Cocok untuk uji coba pasar awal, sebelum benar-benar “naik kelas” ke developer skala resmi
3. Kekurangan dan Risikonya
- Keterbatasan akses perizinan. Banyak perizinan sekarang mewajibkan NIB berbadan hukum.
- Tidak bisa ajukan kerja sama dengan bank, karena perorangan tidak memenuhi syarat skema KPR.
- Risiko hukum lebih tinggi, karena jika terjadi sengketa atau tuntutan, tidak ada pembatasan tanggung jawab seperti dalam PT.
- Kurang dipercaya oleh investor atau konsumen melek hukum.
4. Strategi Aman untuk Developer Perorangan
Jika Anda tetap memilih jalur ini, pastikan Anda menerapkan langkah-langkah berikut:
✅ Buat Akta Jual Beli yang Legal dan Jelas
Gunakan jasa notaris yang terpercaya. Semua transaksi harus berbasis dokumen, walau dilakukan atas nama pribadi.
✅ Miliki NIB dan NPWP Pribadi
Meskipun belum PT, Anda tetap bisa punya Nomor Induk Berusaha (NIB) sebagai perorangan dan NPWP untuk kebutuhan perpajakan yang lebih tertib.
✅ Gunakan Branding Proyek, Bukan Nama Pribadi
Misalnya: “Griya Mandiri Asri” — agar proyek tetap terlihat profesional walau bukan PT. Ini membantu membangun kepercayaan pasar.
✅ Jaga Komitmen Moral dan Legal
Jangan pernah berbohong kepada konsumen tentang status proyek. Transparansi adalah senjata utama agar Anda dipercaya.
✅ Siapkan Transisi ke PT Sejak Awal
Jika proyek pertama berjalan lancar, segera pikirkan untuk membuat PT. Ini adalah langkah logis untuk mengembangkan skala dan menjaga keberlanjutan bisnis properti Anda.
Penutup
Menjadi developer properti tak harus langsung berbentuk perusahaan besar. Anda bisa mulai sebagai perorangan dengan penuh kehati-hatian dan strategi. Namun jangan jadikan status non-PT sebagai alasan untuk mengabaikan aspek legal dan etika.
Ingat, DEPRINDO tidak mempersulit pengusaha kecil — kita justru mendukung naik kelasnya para developer perorangan menjadi entitas yang kuat dan resmi.
Pada sesi berikutnya, kita akan bahas cara membangun tim kecil tapi solid untuk mengelola proyek — termasuk memilih tukang, sales, dan pengawas yang tepat.
Salam Mandiri,
M. Aditya Prabowo
Ketua Umum DPP DEPRINDO
