Oleh: M. Aditya Prabowo

Dalam beberapa waktu terakhir, banyak yang bertanya kepada saya tentang bagaimana menjadi developer properti, khususnya melalui mekanisme Kerja Sama Operasi (KSO). Secara sederhana, KSO adalah bentuk kerja sama antara dua pihak atau lebih untuk mengelola proyek secara bersama-sama, tanpa membentuk badan hukum baru. Di dunia properti, ini menjadi strategi yang cukup lazim, terutama bagi mereka yang belum memiliki lahan sendiri namun ingin mulai membangun.

Namun, di balik peluangnya yang besar, mekanisme KSO juga menyimpan sejumlah tantangan, bahkan sering kali berujung pada masalah hukum yang serius. Banyak proyek KSO yang macet di tengah jalan, tidak jarang karena perjanjian yang tidak jelas, penguasaan legalitas yang belum bersih, atau bahkan karena lahan yang telah diagunkan ke bank oleh pihak pemilik awal (developer lama). Ini semua bisa menimbulkan kerugian besar, baik secara materiil maupun reputasi.

Permasalahan Umum dalam KSO Properti

Berikut adalah beberapa permasalahan yang sering saya temui dalam proyek-proyek KSO:

1. Status Legalitas Lahan Tidak Bersih

Banyak lahan yang menjadi objek KSO ternyata sudah diagunkan ke bank atau sedang dalam sengketa. Ini sering kali baru terungkap setelah proyek berjalan.

2. Perjanjian KSO yang Lemah

Perjanjian kerja sama yang tidak memuat detail teknis, hak dan kewajiban secara rinci, atau tidak dilindungi notaris dan PPAT bisa menjadi celah masalah hukum.

3. Tidak Adanya Pengawasan Bersama

Salah satu pihak sering mengambil keputusan sendiri tanpa koordinasi, sehingga menyebabkan konflik kepentingan.

4. Pengelolaan Fasum dan Fasos Tidak Terjamin

Ketika developer membangun unit serta fasilitas umum (fasum) dan sosial (fasos), sering kali tanggung jawab pemeliharaan tidak jelas, apalagi jika perjanjian KSO-nya tidak mengatur hal itu secara detail.

Langkah-Langkah Agar KSO Aman dan Berkelanjutan

Untuk menghindari berbagai potensi masalah tersebut, berikut adalah langkah-langkah strategis yang saya sarankan dalam mengelola proyek KSO secara aman:

1. Audit Legalitas Lahan secara Menyeluruh

Sebelum memulai KSO, lakukan audit hukum dan keuangan atas lahan yang akan digunakan:

• Cek status kepemilikan melalui BPN (Badan Pertanahan Nasional).

• Pastikan lahan tidak sedang diagunkan, disita, atau dalam status sengketa.

• Mintalah sertifikat asli dan SKMHT/APHT bila memang lahan diagunkan.

2. Buat Perjanjian KSO yang Kuat Secara Hukum

Gunakan bantuan notaris dan konsultan hukum untuk menyusun perjanjian KSO. Perjanjian ini harus mencakup:

• Hak dan kewajiban masing-masing pihak secara rinci.

• Mekanisme penyelesaian sengketa.

• Tata kelola proyek, keuangan, serta distribusi hasil.

• Perlindungan terhadap pihak ketiga (misalnya pembeli unit).

3. Buat Escrow Account dan Pengawasan Dana

Dana hasil penjualan unit sebaiknya tidak langsung dikelola oleh salah satu pihak, tetapi ditaruh di rekening bersama (escrow) untuk menghindari penyalahgunaan. Semua pencairan dana harus sesuai dengan progress fisik proyek dan disepakati bersama.

4. Pastikan Pengurusan IMB dan Perizinan oleh Pihak yang Sah

Pastikan bahwa pihak yang mengurus perizinan adalah pihak yang memang ditunjuk dalam KSO, dan bukan pihak lain. Jika perlu, buat sub-KSO khusus untuk pengurusan IMB dan izin fasum-fasos agar lebih fokus.

5. Pisahkan Pengelolaan Fasum/Fasos dengan Pihak Profesional

Fasum dan fasos harus dikelola secara profesional agar kualitas hidup penghuni tetap terjaga. Anda bisa menunjuk pihak ketiga (misalnya, pengelola kawasan) atau menyiapkan badan pengelola sejak awal dengan melibatkan penghuni.

6. Dokumentasikan Seluruh Proses dengan Transparan

Seluruh proses – mulai dari rapat, keputusan, kontrak, hingga keuangan – harus terdokumentasi dengan rapi dan bisa diakses oleh semua pihak dalam KSO. Ini penting jika sewaktu-waktu terjadi dispute.

Penutup

KSO dalam bisnis properti memang bisa menjadi solusi win-win – terutama bagi mereka yang memiliki modal namun belum punya lahan, atau sebaliknya. Namun jika tidak dikelola dengan cermat, risiko hukum dan finansial bisa sangat besar.

Oleh karena itu, kunci utamanya adalah: perencanaan matang, keterbukaan antar pihak, perlindungan hukum yang jelas, dan tata kelola profesional. Dengan mengikuti langkah-langkah di atas, saya yakin Anda bisa mengelola proyek KSO secara lebih aman dan berkelanjutan.

Jika ingin diskusi lebih lanjut, saya terbuka untuk berbagi pengalaman dan belajar bersama. Jangan sampai semangat membangun malah berujung pada kerugian karena kesalahan administrasi dan hukum yang seharusnya bisa dihindari sejak awal.