Oleh: Muhammad Aditya Prabowo
|Ketua Umum Himpunan Pengusaha Nusantara.

“Bisnis properti itu kan harus modal besar, ya, Pak?”

Pertanyaan seperti ini cukup sering saya dengar dari orang yang baru ingin terjun menjadi developer properti. Saya sebagai praktisi properti biasanya hanya tersenyum ketika mendengarnya. Memang benar, kalau kita bicara menjadi developer, tentu ada modal yang dibutuhkan. Tetapi persoalannya bukan sekadar seberapa besar uang yang kita punya. Yang jauh lebih penting adalah bagaimana seorang developer memahami cara menghitung proyek, mengatur modal, membaca peluang, dan mengelola risiko.

Kemudian dia bertanya lagi, “Kalau saya punya tanah 200 m², harganya Rp300.000 per meter. Saya mau membangun rumah tipe 30/60. Kira-kira berapa modal yang harus saya siapkan?”

Nah, ini justru pertanyaan yang menarik. Karena dari pertanyaan sederhana seperti ini kita bisa melihat bahwa menjadi developer tidak cukup hanya bisa membeli tanah kemudian membangun rumah. Seorang developer harus bisa menghitung sejak awal apakah tanah tersebut memang layak dikembangkan menjadi sebuah proyek.

Kita Mulai dari Tanah

Kalau luas tanahnya 200 m² dan harga tanahnya Rp300.000 per meter, maka nilai tanahnya secara sederhana adalah Rp60 juta.

Namun, jangan langsung berpikir bahwa karena luas tanah 200 m² dan rumah yang akan dibangun tipe 30/60, berarti tinggal membagi 200 dengan 60 dan menentukan jumlah rumahnya. Kenyataannya tidak sesederhana itu.

Developer harus melihat bentuk tanah, akses jalan, kebutuhan jalan lingkungan, drainase, sempadan bangunan, utilitas, aturan tata ruang, serta luas lahan efektif yang benar-benar bisa dijadikan kavling.

Karena itu, jumlah unit yang bisa dibangun harus dihitung melalui perencanaan site plan. Bisa saja secara hitungan kasar terlihat cukup untuk tiga unit, tetapi setelah dibuat site plan ternyata hanya efektif untuk dua unit. Di sinilah pengalaman dan ilmu seorang developer mulai berperan.

Jangan Berhenti di Harga Tanah dan Bangunan

Kesalahan yang sering dilakukan developer pemula adalah menghitung modal hanya dari harga tanah dan biaya membangun rumah.

Misalnya kita menggunakan angka contoh. Tanah Rp60 juta, kemudian biaya membangun satu rumah tipe 30 kita anggap Rp150 juta. Kalau ternyata bisa dibangun dua unit, maka biaya bangun rumahnya sekitar Rp300 juta. Kalau ditambah tanah, totalnya menjadi Rp360 juta.

Tetapi angka Rp360 juta tersebut belum bisa disebut sebagai kebutuhan modal proyek secara keseluruhan.

Masih ada biaya legalitas, perizinan, desain, pematangan lahan, jalan, drainase, sambungan utilitas, pemasaran, biaya operasional, biaya tak terduga, dan berbagai biaya lain yang mungkin muncul selama proyek berjalan.

Jadi kalau ada developer pemula bertanya, “Pak, berarti saya harus punya Rp360 juta?” Jawaban saya adalah, “Belum tentu.”

Angka tadi hanya contoh untuk memahami cara berpikirnya. Untuk mengetahui kebutuhan modal yang sebenarnya, proyek harus dihitung secara lengkap.

Lalu Bagaimana Kalau Modalnya Tidak Cukup?

Nah, di sinilah perbedaan antara orang yang hanya ingin membeli tanah dengan seorang developer mulai terlihat.

Seorang developer tidak selalu harus membeli tanah menggunakan uangnya sendiri secara tunai. Ada berbagai struktur kerja sama yang bisa dipertimbangkan, tentu saja harus disesuaikan dengan kondisi proyek dan dituangkan dalam perjanjian yang jelas.

Misalnya, developer bekerja sama dengan pemilik tanah. Pemilik tanah menyediakan lahan, sementara developer menangani perencanaan, pembangunan, pemasaran, dan pengelolaan proyek. Hasilnya kemudian dibagi berdasarkan kesepakatan.

Ada juga kemungkinan menggunakan sumber pendanaan lain apabila proyeknya memang layak dan memenuhi persyaratan.

Tetapi perlu dipahami, kerja sama bukan berarti developer bisa menjalankan proyek tanpa modal. Tetap diperlukan modal kerja. Yang berbeda adalah sumber dan struktur modalnya.

Yang Paling Penting Justru Cash Flow

Dalam bisnis developer, saya selalu mengatakan bahwa keuntungan di atas kertas belum tentu berarti uang ada di rekening.

Sebuah proyek bisa terlihat sangat menguntungkan. Misalnya harga tanah murah, biaya pembangunan masuk akal, dan harga jual rumah cukup tinggi. Tetapi kalau developer tidak menghitung kapan uang harus keluar dan kapan uang dari pembeli masuk, proyek tersebut tetap bisa mengalami masalah keuangan.

Karena itu, cash flow proyek harus dibuat sejak awal.

Kita harus tahu kapan membayar tanah, kapan mengeluarkan biaya pembangunan, kapan membayar legalitas dan infrastruktur, kapan rumah mulai dipasarkan, kapan pembeli membayar uang muka, kapan pencairan pembiayaan terjadi, dan berapa lama modal kita akan berputar.

Bagi saya, ini salah satu ilmu dasar yang wajib dipahami oleh developer pemula.

Jadi Berapa Modal yang Harus Disiapkan?

Kalau kembali kepada pertanyaan tadi, jawabannya tidak bisa hanya berdasarkan informasi “tanah 200 m², harga Rp300.000 per meter, dan rumah tipe 30/60”.

Kita masih harus mengetahui berapa unit yang bisa dibangun, berapa biaya pembangunan per unit, berapa biaya infrastruktur, bagaimana status dan legalitas tanah, bagaimana skema akuisisi tanahnya, berapa harga jual rumah, bagaimana sistem pembayaran dari pembeli, serta berapa lama proyek tersebut akan berjalan.

Setelah semua data tersebut dihitung, barulah kita bisa mengetahui berapa total biaya proyek, berapa kebutuhan modal kerja, berapa potensi keuntungan, dan apakah proyek tersebut layak dijalankan atau tidak.

Developer Tidak Harus Punya Uang Banyak, Tetapi Harus Punya Perhitungan

Jadi, ketika ada yang mengatakan bahwa menjadi developer harus punya modal besar, saya tidak sepenuhnya membantah.

Memang modal penting. Tetapi uang bukan satu-satunya modal yang dibutuhkan developer.

Ilmu, kemampuan menghitung, jaringan, kemampuan bernegosiasi, pemahaman terhadap tanah, kemampuan mengelola proyek, serta kemampuan membaca pasar juga merupakan modal yang sangat penting.

Justru banyak masalah dalam bisnis properti terjadi bukan karena modalnya kurang, tetapi karena perencanaannya kurang matang.

Jadi untuk developer pemula, jangan mulai dengan pertanyaan, “Saya punya uang berapa?”

Mulailah dengan pertanyaan, “Kalau saya mendapatkan tanah ini, bisa menjadi proyek apa, berapa total biayanya, berapa harga jualnya, bagaimana cash flow-nya, dan dari mana sumber modalnya?”

Kalau sudah bisa menjawab pertanyaan-pertanyaan tersebut dengan angka yang jelas, barulah kita bisa berbicara tentang apakah sebuah proyek layak dijalankan.

Karena pada akhirnya, developer bukan sekadar orang yang punya tanah dan uang untuk membangun rumah. Developer adalah orang yang mampu melihat sebuah lahan sebagai sebuah proyek, kemudian menghitung, merencanakan, membangun, memasarkan, dan menghasilkan keuntungan dari proyek tersebut.

Mari Belajar Bersama

Kalau Anda saat ini sedang ingin belajar menjadi developer properti, jangan merasa harus menunggu sampai memiliki modal besar terlebih dahulu.

Mulailah dengan belajar ilmunya. Pahami bagaimana mencari dan menilai tanah, menghitung kelayakan proyek, menyusun cash flow, menentukan harga jual, mencari skema pendanaan, bekerja sama dengan pemilik tanah, sampai memahami proses pembangunan dan pemasaran.

Mari belajar dan bertumbuh bersama di AKADEMI ENTREPRENEUR HIPNUSA.

Di sinilah kita tidak hanya berbicara tentang teori bisnis, tetapi belajar memahami bagaimana sebuah peluang bisa dihitung dan dipersiapkan menjadi sebuah bisnis yang nyata.

Karena menjadi entrepreneur properti bukan soal siapa yang paling banyak uangnya.

Tetapi siapa yang paling siap dengan ilmunya ketika peluang datang.

Baca Juga: Adityaproperti.com — belajar properti dari praktik dan perhitungan yang nyata.